Le cabinet THELYS AVOCATS, implanté à Marseille, Vitrolles et Paris vous assiste et vous conseille pour la rédaction de votre bail commercial ainsi que pour tout litige relatif à un bail commercial, que ce soit en région PACA ou sur toute la France.
Comment négocier et rédiger son bail commercial ?
Lors de la conclusion du bail, que l’on soit preneur (c’est-à-dire locataire) ou bailleur, il est très important de bien se faire conseiller juridiquement pour négocier les différentes clauses du contrat.
Le statut des baux commerciaux résultant du décret de 1953 prévoit quelques règles d’ordre public auxquelles il n’est pas possible de déroger. Par exemple, il n’est pas possible de prévoir une durée de 3 ans puisque la loi impose une durée de 9 ans.
Toutefois, la plupart des clauses sont librement négociées par les parties. Certains points sensibles méritent une attention particulière, comme par exemple la répartition des travaux et des charges ou encore les modalités de révision du loyer. Les services d’un avocat s’avèrent précieux dans le cadre des discussions précontractuelles.
Thelys avocats bail commercial
Que vous soyez bailleur ou locataire, le cabinet THELYS AVOCATS vous assiste et vous conseille pour négocier et rédiger votre bail. Il vous aide à anticiper d’éventuels litiges, à prévenir les risques, à protéger vos intérêts et à éviter un déséquilibre en faveur de votre cocontractant. Il vérifie que les clauses du bail sont conformes à la législation en vigueur en vous assurant ainsi la sécurité juridique indispensable à l’exercice paisible de votre activité commerciale.
Que faire en cas de loyer impayé ? Quelles sont les règles en matière de révision du loyer ?
De nombreux litiges peuvent opposer le bailleur et le preneur concernant le loyer.
Mon locataire ne paye plus ses loyers, quels sont mes recours ? Je ne parviens plus à régler mes loyers, quels sont les risques ?
Si le locataire cesse de payer son loyer, le bailleur a la possibilité de lui faire délivrer un commandement de payer puis, à l’expiration du délai d’un mois, de faire jouer la clause résolutoire en engageant une action en résiliation du bail devant le Tribunal de Grande Instance statuant en référé. Le bailleur peut réclamer non seulement le paiement des loyers impayés, mais également la résiliation forcée du bail et l’expulsion du locataire. Le cabinet THELYS AVOCATS intervient pour ce type d’action en justice, aussi bien côté bailleur que côté locataire.
Le bailleur peut-il réviser le loyer à la hausse ?
Le montant du loyer peut aussi faire l’objet d’un litige lors de la révision triennale ou lors du renouvellement du bail. Le statut des baux commerciaux prévoit un plafonnement du loyer. Toutefois, un déplafonnement peut être opéré dans certains cas (modification des facteurs locaux de commercialité notamment) et le loyer est alors fixé à la valeur locative. Cette valeur est généralement déterminée par le biais d’une expertise amiable ou judiciaire (c’est-à-dire ordonnée par un tribunal). En cas de litige sur la fixation du loyer, c’est un juge spécial rattaché au Tribunal de Grande Instance, appelé Juge des loyers commerciaux, qui est compétent. La procédure est relativement complexe et la représentation par un avocat est obligatoire. Le cabinet THELYS AVOCATS dispose de l’expertise et des compétences nécessaires pour ce type de procédure.
Que faire en cas de désaccord entre bailleur et locataire au sujet du montant du loyer ?
D’autres contestations peuvent surgir concernant le montant du loyer : difficultés dans l’application d’une clause d’échelle mobile, demande de diminution de loyer en raison d’un trouble de jouissance, etc…
En cas de désaccord entre les parties, le cabinet THELYS AVOCATS engagera des négociations avec la partie adverse afin de tenter de parvenir à une solution amiable. Si aucun accord n’est envisageable, une procédure devra être engagée devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du local.
Quelles charges et quels travaux le bailleur peut-il faire supporter au locataire ?
La répartition des travaux et des charges entre le bailleur et le locataire est un point particulièrement sensible qui nécessite une négociation poussée au moment de la rédaction du bail.
Si les parties n’ont rien stipulé, la répartition se fait selon les règles posées par le Code civil. Ces règles n’étant pas d’ordre public, les parties sont totalement libres d’aménager cette répartition. Ainsi, il est tout à fait possible de décider, par exemple, que la taxe foncière sera à la charge du locataire alors qu’elle est en principe à la charge du bailleur.
La loi Pinel adoptée en 2014 et ses décrets d’application ont sensiblement amélioré la protection du locataire en prévoyant une liste de charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire. Le cabinet THELYS AVOCATS pourra vous fournir des informations et conseils utiles sur la répartition des charges et des travaux entre le locataire et le bailleur.
En cas de litige, le Tribunal tranchera en fonction des clauses stipulées dans le bail, qui doivent parfois être interprétées si elles ne sont pas suffisamment claires et précises. Il est donc essentiel, lors de la conclusion du bail, de s’attacher à définir le plus précisément possible les travaux et charges incombant respectivement au bailleur et au locataire. Il est donc particulièrement utile de recourir aux services d’un cabinet d’avocats pour sécuriser le bail.
Le locataire peut-il céder ou sous-louer son bail commercial ?
La cession du droit au bail seul est en principe autorisée, sauf si le bail l’interdit expressément. Elle doit être distinguée de la cession du fonds de commerce qui comprend non seulement le droit au bail, mais également la clientèle. Les modalités de cession peuvent être prévues dans le bail. Le cabinet THELYS AVOCATS vous conseille et vous assiste lors de la cession du droit au bail, que vous soyez bailleur ou preneur. Il peut rédiger l’acte de cession et se charger des formalités nécessaires, en particulier la signification par acte d’huissier si nécessaire.
La sous-location, quant à elle, est en principe interdite sauf accord du bailleur. La sous-location fait naître des rapports juridiques complexes entre les parties. Si la sous-location est irrégulière, c’est-à-dire non autorisée par le bailleur, le bailleur peut demander la résiliation du bail ou refuser le renouvellement sans indemnité. En cas de sous-location régulière, le statut des baux commerciaux prévoit différentes règles notamment concernant le droit au renouvellement et la révision du loyer. Si vous avez besoin de conseils, n’hésitez pas à faire appel au cabinet THELYS AVOCATS.
Que se passe-t-il au moment du renouvellement du bail ? Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?
A l’expiration de la durée du bail, le locataire a en principe droit au renouvellement, à condition d’avoir respecté le bail et exploité le fonds de commerce. Le locataire peut signifier au bailleur une demande de renouvellement qui pourra soit être refusée par le bailleur, soit être acceptée aux mêmes conditions ou moyennant un nouveau loyer. De même, le bailleur peut quant à lui faire signifier un congé avec offre de renouvellement, mentionnant notamment le nouveau loyer proposé.
En cas de litige sur le montant du nouveau loyer, le Juge des loyers commerciaux est saisi pour fixer le loyer. Le cabinet THELYS AVOCATS peut vous assister dans le cadre d’une procédure de fixation de loyer, que vous soyez bailleur ou locataire.
Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit faire signifier un congé avec refus de renouvellement, avec ou sans indemnité d’éviction. L’indemnité d’éviction vise à compenser la perte du droit au bail pour le locataire, compte tenu du fait qu’il s’agit d’un élément essentiel du fonds de commerce. Le bailleur ne peut refuser l’indemnité d’éviction que dans deux cas : en cas de motifs graves et légitimes ou en cas de vétusté de l’immeuble. Le locataire a la possibilité de contester le congé et de demander une indemnité d’éviction dans un délai de deux ans. En cas de litige, l’indemnité d’éviction est fixée par le Tribunal. Il est généralement nécessaire de passer par une expertise pour évaluer le montant de cette indemnité. Le cabinet THELYS AVOCATS intervient dans ce type de procédure, que vous soyez bailleur ou locataire.