Les constructions et améliorations réalisées par le locataire en cours de bail : quels droits pour le bailleur et pour le locataire ?
Les constructions et améliorations réalisées par le locataire en cours de bail commercial : quels droits pour le bailleur et pour le locataire ?
Par Diane PINARD, Avocat Associé, SCP THELYS AVOCATS
Dans le cadre d’un bail commercial, il est fréquent que le locataire effectue des travaux dans les locaux pour les besoins de son activité.
Ces travaux dépassent souvent de simples aménagements : ils peuvent aller jusqu’à de véritables constructions fixes modifiant la configuration des lieux. La question se pose alors de savoir d’une part, si ces constructions sont possibles et d’autres part, qui du bailleur ou du locataire en est propriétaire. En outre, le locataire pourra se demander s’il a droit à une indemnisation au titre des constructions qu’il a édifiées si celles-ci deviennent la propriété du bailleur. Afin d’éviter toute incertitude, tant pour le bailleur que pour le preneur, il est utile prévoir d’avance le sort des constructions et améliorations dans le cadre d’une clause dite « d’accession ».
- L’obligation d’obtenir l’autorisation du bailleur
Le locataire n’a pas le droit de modifier le bien en le transformant par des constructions ou des améliorations : l’accord du propriétaire est toujours nécessaire. Pour des raisons évidentes de preuve, une autorisation écrite du bailleur est préférable. L’autorisation peut être donnée dans le bail lui-même ou dans tout autre écrit ultérieur émanant du bailleur (lettre, email, fax…). Si le locataire modifie les lieux sans autorisation du bailleur, il risque deux sanctions : la résiliation du bail et l’obligation de remettre les lieux en état.
Le locataire peut bien entendu réaliser des améliorations s’il est prêt à remettre les lieux dans leur état initial en fin de bail. Il faut également préciser qu’il a le droit d’effectuer des travaux qui sont de simples aménagements. À titre d’exemple, constituent des transformations le fait de percer des gros murs, de déplacer ou d’abattre des cloisons, de supprimer un escalier. A l’inverse, constituent de simples aménagements des travaux de peinture, de pose de moquette, de pose de convecteurs électriques, de remplacement de fenêtres et de façon plus générale, les travaux de peu d’importance ayant pour but d’améliorer le confort, la commodité ou l’esthétique des lieux loués, qui n’affectent pas l’immeuble dans sa structure et qui n’ont rien d’irréversible.
Dans quelle mesure, le bailleur peut-il refuser d’autoriser des travaux ? Le refus du propriétaire peut éventuellement être considéré abusif dans certaines situations, par exemple s’il refuse l’exécution de travaux de climatisation qui ont pour but d’améliorer les conditions de travail du personnel employé par la société locataire et qui ne sont pas de nature à changer la destination des locaux donnés à bail.
- La question de la propriété des constructions
En application des articles 552 et 553 du Code civil, le bailleur devrait en principe devenir propriétaire de toutes les constructions au fur et à mesure de leur réalisation. Ce mécanisme juridique est appelé « accession ». Cependant, dans la pratique, les tribunaux retiennent que l’accession ne se produit qu’au moment où le bail prend fin. Pendant le bail, le locataire reste donc propriétaire des constructions, ce qui a des incidences importantes, par exemple en matière d’assurance ou en matière d’expropriation. Ce n’est qu’en fin de bail que le bailleur deviendra propriétaire des constructions.
Mais attention, dans le cas d’un bail renouvelé, l’accession se produit lors du renouvellement du bail car on considère qu’un nouveau bail est conclu. Il en résulte que le bailleur peut prendre en compte les constructions réalisées par le preneur pour calculer le loyer du bail renouvelé. Et en cas de cession de bail, les améliorations faites par le locataire originaire deviennent, par accession, la propriété du bailleur lors de la cession. En conséquence, le cessionnaire ne peut pas les faire disparaître.
Le mécanisme de l’accession a pour conséquence que le locataire ne peut pas retirer du local loué les aménagements et améliorations qui devraient normalement y demeurer. Cette obligation du locataire n’existe que si les éléments ont une nature de fixité suffisante qui les a fait s’incorporer à l’immeuble loué, par exemple des constructions en préfabriqué fixées dans le sol. Il faut enfin préciser que l’accession joue aussi pour les constructions réalisées par le sous-locataire.
- Si le bailleur devient propriétaire des constructions, le locataire a-t-il droit à une indemnisation ?
À l’évidence, le locataire qui réalise des travaux d’amélioration sans l’autorisation du bailleur ne peut lui réclamer un dédommagement. Il ne peut pas invoquer la simple connaissance par le bailleur des travaux : il doit démontrer une véritable autorisation et non pas la simple passivité du bailleur qui a toléré les travaux.
L’article 555 alinéa 4 du Code civil prévoit en revanche une possibilité d’indemnisation pour le locataire lorsque les constructions ont été réalisées de bonne foi, c’est-à-dire avec l’autorisation du bailleur. Toutefois, encore faut-il vérifier que le bail ne contienne pas de clause d’accession excluant tout droit à indemnisation.
La possibilité d’obtenir une indemnisation ne concerne que de véritables constructions nouvelles et non pas des réparations ou améliorations d’ouvrages préexistants.
Quant au montant de l’indemnisation, il peut correspondre soit à la valeur des matériaux et de la main d’œuvre utilisés par le locataire pour réaliser les constructions, soit à l’augmentation de valeur du bien, mais c’est au bailleur que revient le choix entre ces deux options.
- L’utilité des clauses dites « d’accession »
Les clauses dites « d’accession » permettent d’aménager les dispositions légales décrites ci-dessus. Ainsi, les parties peuvent par exemple modifier le moment de l’accession en décidant que le bailleur deviendra propriétaire des constructions au fur et à mesure de leur réalisation, ou à l’expiration du bail en cours. La clause d’accession peut également exclure tout droit à indemnisation au profit du locataire, ou bien fixer des modalités d’indemnisation différentes de celles prévues par l’article 555 du Code civil.
Compte tenu de ces éléments, il est recommandé aux bailleurs et aux locataires d’être très vigilants non seulement lors de la rédaction du bail mais également en fin de bail. En effet, le sort des constructions peut varier considérablement en fonction de la manière dont la clause d’accession est rédigée. La consultation d’un avocat peut s’avérer indispensable afin de sécuriser cette question délicate.
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